“以房养老”骗局再现 谁来做老年金融消费者的守护人

来源：金融时报

“以房养老”又火了。

4月9日，北京市公安局海淀分局在微博上发布情况通报，针对有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动的情况，该局已对相关公司立案侦查。4月3日，警方依法刑事拘留包括公司实际控制人李某某在内的犯罪嫌疑人88人。目前，正对该案开展工作，后续将依据调查情况及时公布案件进展。警方还提示，涉及中安民生“资产养老”项目的投资人尽快至抵押房产所在地公安机关经侦部门或派出所报案。

“以房养老”骗局再现

中安民生“资产养老”项目受害人赵先生对媒体表示，2015年的8月，有朋友告诉他，将自己的房子抵押，第三方出钱，自己再把抵押款转给中安民生，这样每个月都能得到一笔“养老金”。

在今年1月份之前，中安民生每月都会按时将“养老金”打到赵先生的银行账号，年化收益率在4％~8％不等。但自今年1月份起，赵先生就再也没收到“养老金”了，反而还替中安民生垫付了借贷利息。随后，在中安民生的一再推诿下，赵先生才明白，中安民生的“以房养老”是将其房子进行了抵押。

幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊在接受《金融时报》记者采访时将中安民生“资产养老”项目称为升级版“以房养老”骗局。据她介绍，2017年在北京、上海就有一批老人受骗。但无论如何包装，其本质均是通过老人抵押自有房产来贷款，再用贷款进行投资。

2018年9月，北京市朝阳区法院就审理了一起与中安民生“资产养老”项目手法如出一辙的案件。最终，法院认定加入“以房养老”项目的高女士与他人的房屋买卖合同无效，判决房屋物归原主。

就在不久前，北京市民政局印发《北京市整治养老行业“保健”市场乱象保护老年人合法权益工作方案》，将“以房养老”诈骗列为损害老年人权益的重点类别，明确要重点整治。

打着“以房养老”名义行诈骗之实的案例并不少见。

2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展老年人住房反向抵押保险，这被称作保险版“以房养老”。2014年，原保监会启动老年人住房反向抵押保险试点，随后，试点范围不断扩大，2018年8月，在全国推广。

“以房养老”金融产品创新旨在满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

然而，不少不法分子却打着“以房养老”的幌子行诈骗之实。记者在中安民生官方网站看到，网站中“要闻解读”栏目的第一条、第二条、第三条均转载了媒体对保险版“以房养老”的报道，一般消费者很容易将中安民生的“以房养老”与保险版“以房养老”划等号。

保险版“以房养老”背锅

经过别有用心者歪曲政策、不实解读，一场纯粹的骗局披上了“以房养老”的外衣。李鬼变李逵，公众对“以房养老”产生了质疑。

“‘以房养老’就是为了套取房产”“这才推出来几年，就验证是骗局了”……在北京市公安局海淀分局通报情况的微博下这样的声音不在少数。北京市民郭先生对《金融时报》记者说 ：“之前同家人探讨养老问题的时候，曾经聊起过‘以房养老’。现在看来，财产还是放在自己手上最保险。”

显然，在很多不明就里的消费者眼里，去年刚刚在全国推广的保险版“以房养老”被一同划入了骗局，甚至等同于骗局。

国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生在接受《金融时报》记者采访时表示，老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司才能获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

与“中安民生们”不同，经营老年人住房反向抵押养老保险产品，必须持有保险牌照；产品必须在监管部门备案。据记者了解，目前，仅有幸福人寿一家保险公司已有保险版“以房养老”签约客户。在银保监会网站，可以查阅到银保监会对《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》的批复。

另外，与“中安民生们”藏着掖着、老人稀里糊涂就签约的情况不同，稀里糊涂绝不可能存在于保险版“以房养老”中。

以幸福人寿为例，该公司专门建立了律师库和房产评估库，在老人签约前，第一步，要在律师库中选择律师。一方面，充分保障老人的知情权；另一方面，也替保险公司确定房产合法、无其他法律问题。第二步，要在房产评估库中选择评估机构，对房产进行定价。第三步，进入抵押环节，如果涉及继承人，还要获得继承人的同意。最后，将整个流程、协议进行公证。“全部流程走下来，最快也要两个月。事实上，被抵押的房产只是不能上市交易了，其他一切权益仍归投保的老人所有。”陈磊表示。

小众养老仍有发展空间

据了解，在中安民生一案中，与赵先生情况类似的受害者有800余人。而保险版“以房养老”试点近5年时间，截至目前仅签约194单（133户）。

朱俊生表示，保险版“以房养老”发展面临诸多制约因素。在观念上，突破了传统的养老观念和住房观念；在法律和配套政策上，有些环节的法律法规还存在着空白或不足，业务环节复杂且存续期长，涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域；在风险管控方面，保险公司需要考虑长寿、利率、房地产市场波动、房产处置、法律等多方面风险。

尽管有的媒体一再报道保险版“以房养老”遇冷，但即便在被认为“以房养老”业务发展更为成熟的美国，这也是一项小众业务。

而保险版“以房养老”的意义在于探索出了一条养老融资的新路，为有房产但养老资金不足的老人增加了一种养老选择，使老年人的“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。

记者在采访中了解到，一位家住海淀的老人，参保前，每月收入仅有退休金2800元；而参保后，又增加了18000余元的收入，生活水平大大提高。据陈磊介绍，年龄在75岁以下的老人，得到的养老金主要用来满足精神生活，如旅游；75岁以上的老人，则主要用来雇佣照护人员。

“由于我国老龄化比较严重，增加一个渠道来补充养老收入，保险业探索是有其积极意义的，未来仍有一定的发展空间。” 朱俊生表示，从人口结构来看，我国正面临着人口老龄化；从家庭结构来看，家庭规模缩小，“4-2-1”家庭群体庞大，单人家庭、空巢家庭比例提升；从居住模式来看，父母与子女居住距离较远，传统照护功能减少。这些因素都表明，我国需要多样化的养老安排，在庞大的人口基数下，即便是小众，业务量也会很大。

不能让骗子坏了“以房养老”的名声

“养老焦虑”加“精准营销”，使老年人成为金融骗局的目标人群。

4月9日，北京市公安局海淀分局在微博上发布通报称，针对群众举报其辖区北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资一事，经警方侦查，对涉事公司实际控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。一场“以房养老”的骗局使800余名老人陷入了钱房两空的境地。

从影响上来看，金融骗局已经与夸大效果和功效保健产品一样，成为养老市场不可忽视的乱象。3月20日，北京市民政局发布《北京市整治养老行业“保健”市场乱象保护老年人合法权益工作方案》提出，要重点整治四个类别的养老行业乱象，其中，两项涉及金融行业：一是假借介绍保险产品名义，向老年人推销基金、信托等非保险金融产品，以“保本高收益”引诱老年人出资购买等行为；二是其他损害老年人权益的行为，如“以房养老”诈骗、出售或泄露老年人信息及隐私等。

事实上，“以房养老”这样的骗局尽管每隔一两年就被揭发一次，但每隔一两年，就以更加精美的包装再次出现。

面对重重伪装，谁来做老年金融消费者的守护人？唯有制度和监管。

从制度层面来看，老年金融消费者往往未能享受到足够的知情权、安全保障权、自主选择权等消费者权益。在自身权益受损后，往往没有具体的维权法规指引，使老年金融消费者损失的财物难以依靠维权追回。

从监管层面来看，当前对金融消费者的保护已成为金融监管重要工作之一，严惩违法违规行为、畅通多渠道投诉机制、及时发布消费提示等方式大大提升了对金融消费者的保护。接下来，监管部门可以进一步对金融消费者进行细分，有针对性地对老年人这类特殊群体进行更好保障，践行维护老年金融消费者合法权益的主体责任。

总而言之，只有制度规定更精准，监管体系更完备，老年消费者的权益才能得到充分保护。

与此同时，金融机构需要从供给侧发力配合。看似漏洞百出的骗局能屡屡得手，在一定程度上反映出金融服务、金融产品并未满足老年人的需求，而这部分需求的空缺给了犯罪分子可乘之机。比如，在金融服务上，老年人活动范围较小，对便捷性的要求更高；在金融产品上，老年人突发疾病率上升，对安全性、流动要求更高等等。

近两年，在养老产品创新上，保险业进行了一些尝试。老年人住房反向抵押养老保险就是一例。尽管遇到了传统养老观念、政策环境、市场环境等方面的问题和挑战，保险公司每单业务的成本和承保周期都远超过传统保险业务。但参保老年人得到了实惠，有效提高了可支配收入，显著改善了退休生活质量。

但尝试还远远不够。截至2018年年底，我国60周岁及以上人口达24949万人，占总人口的17.9％；其中，65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9％。在老年人口数量、占比将继续提升的预期下，老年人的保险需求应该也必须得到满足。

中国社科院世界社保研究中心最新发布的《中国养老金精算报告2019-2050》预测，未来30年我国的制度赡养率翻倍，2019年当期结余总额为1062.9亿元，到2028年，当期结余可能会首次出现负数，为-1181.3亿元。到2035年，城镇职工基本养老保险基金有耗尽累计结余的可能性。

2035年看似遥远，其实不然。现在保护每一位老年金融消费者，就是保护我们自己。