做了几期海淀山后评测栏目之后，一直有朋友评论区留言，让点评点评上庄几个二手房小区，再不去我感觉要掉粉了，于是我前几天去那边踩了踩盘。
1. 上庄在哪？
上庄镇位于海淀北部新区的山后板块，山前山后是以百望山为界，往南是山前，往北为山后，该板块地处西北五环接近六环的位置，和昌平沙河相邻，从位置上看，确实一些偏。
2. 配套
如果说凯盛那边是配套缺失的话，那上庄这边只能加个更字了，只能依靠底商满足日常所需，大商场，医院距离都比较远，最近的医院人民解放军第九八四医院车程2公里，像海淀悦界主题街区，规划中的海淀万象汇，海淀大悦城，故宫北院等会让山后的配套更加完善，但大型商业，地铁距离上庄这些已经下本新一点的小区仍有5公里开外的距离（除上庄家园到商业配套近一些，中午吃饭实测到悦界2公里，但房子太老了），短时间内恐怕难以弥补缺失，上学的话这边是上地实验小学分校，清华附中上庄分校。
3.上庄有哪些二手房小区？
上庄买房记住三个二手房小区就行了，三嘉信苑（一类经适房），上庄馨瑞嘉园（两限房）和上庄家园（已购公房和商品房混搭）。
周边小区比较少，其他的像海淀嘉郡（自住型商品房）、翠北家园、馨悦嘉园、清泽园很多都是不能更名的回迁房，目前还不能上市交易。
上庄家园分为东西南北四个区，全部为八九十年代6层不带电梯小板楼，小区外围有点城乡结合部的感觉，周边小商业很多，踩盘时看到了菜市场和饭馆，在售房源主要集中在东区和西区，60-70平小两居为主，成交价340-400万不等，价格差异主要看楼层，也有少量90平大两居，成交价440万左右，小区流通保持月均1套的节奏。
优点是区域内最便宜的房子，停车位充足；
缺点没地铁，房子老，没电梯，租户多。
三信嘉园，2011年的一类经适房小区，铁路局，三元的单位福利房，小区内有1栋公租房，部分带电梯，主力户型也是60-70平的南北2居，一类经适房性质的房子成交价320万左右（含转商的费用），商品房性质的房源330-340万的成交价，没电梯或朝向差的房子便宜些，我看了五套房源，东向2居便宜一些，报价310万，带大露台；带电梯的户型除了卧室小点，感觉厨房卫生间客厅每个空间都挺富裕，不少业主都做了干湿分离，这小区整体价格比凯盛便宜40-50万，没电梯南北户型一般，进深狭长，南向采光有遮挡，物业环境一般，小区随便进，配套有底商，两居租金4000，该小区月均成交在3-5套。
优点：房子新，价格低，出房多，流通尚可；
缺点：转商税费高，没地铁，部分房源没电梯，北侧楼栋挨着铁路，但噪音影响小一些，我问了问小区的保安，一天就白天过一趟运货的列车，晚上没影响。
上庄馨瑞嘉园，2014年建成的小区，是海淀最后一个两限房社区，15栋楼2000户的体量，也有1栋公租房，物业费2块3毛6，贵于前面说的两个小区，所以院落管理略好于前两个，加上房龄新，也体现在了房价上，小区基本都是70平的1居或1改2户型，客厅比凯盛方正，户型好，卧室比三信大，我看了1套一居是在客厅装了玻璃推拉门，能让客厅有点采光，改户型成交价在340-350万，租金4000，需要按照差额缴纳35%的土地出让金，该小区月均成交5套左右。
小区周边路更宽，商业一般，公交去地铁得坐10站才能到佃户站换乘
优点：房子新，面积大；
缺点70p做两居不太实用，价格贵一些。
4.和凯盛家园比较
因为总价都是三四百万，所以很多朋友关心这里和凯盛家园对比如何选择，你只要记住我说的以下五点就够了。
1）位置，上庄馨瑞嘉园这边比凯盛还要往北13公里，意味着离市区或山后产业核心区更远；
2）配套，说实话这两个小区半斤八两，都是依靠周边社区底商，大型商业配套相对缺失，距离西北旺和永丰的商业规划都不太近。
3）产品，同预算上庄能买到2居，同预算且同类型小区上庄比凯盛能多买10平米。
4）价格，上庄除了能买到更大的面积，转商要缴的税费上庄更低一些，因为这边的指导价更低，举个例子凯盛嘉园60p和上庄馨瑞家园70p原值都是50w，凯盛最低过户指导价为1.4万/平，要缴的土地出让金为=（1.4×60-50）×0.35=11.9万，而馨瑞最低过户指导价为9000元/平，要缴的土地出让金为=（0.9×70-50）x0.35=4.55万。
5）保值，保值流通目前来看，凯盛还是要略胜一筹，月均5-10套的成交，保值能力上期也分析了，抖的要更突出一些，租金的话也是凯盛要比这边高个1000左右，不过最近市场下行加上限挂牌价等原因，凯盛的成交也下来了。
3. 小白总结
1） 来这边踩完盘给我最大感受就是，上庄区域的发展还需要一段时间，中介的讲得最多的就是环境，潜力和规划，什么凤凰岭，鹫峰，西山啊，包括海淀大悦城，万象汇，但其实跟这个板块很多都不挨着，说明就是偏，如果你在这买房，能不能接受位置的偏远和配套的缺失是要考虑的，别光听别人画饼。
2） 从二手房成交来看，这边不算特别强势，但也有流通，毕竟是海淀最便宜的房子扎堆的板块，作为刚需一族，或为了海淀学籍，积分落户的家庭确实可以往这看看。
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